Zauważalny w ostatnim okresie czasu w Polsce boom budowlany dotyczy w dużym stopniu powstawania nowych budynków biurowych. Zgodnie z najnowszym raportem firmy DTZ „Commercial Property Markets Overview, Poland Spring 2007" w samej tylko Warszawie w roku 2006 przyrost powierzchni biurowej zamknął się liczbą 186 600 m², przewidywania dotyczące roku 2007 to wzrost o następne 210÷240 000 m².

Zapotrzebowanie na nowoczesne biuro jest w niektórych regionach kraju bardzo duże. Poza Warszawą największy wzrost powierzchni biurowych planowany jest w takich miastach jak Wrocław, Kraków, Katowice, Trójmiasto i Łódź. Następstwem zwiększonego popytu jest wzrost konkurencyjności wśród nowopowstających obiektów.

Budując budynek nie wystarczy by pokrywał on tylko bieżące zapotrzebowanie, był nowoczesny i estetyczny, ale powinien w równym stopniu odpowiadać ciągle wzrastającym wymaganiom i być konkurencyjny za 10 czy 15 lat. Deweloper musi zwracać uwagę na wiele aspektów. Część z nich to oczywiste wskaźniki takie jak lokalizacja, architektura bryły, estetyka i jakość wykończenia, wyposażenie w nowoczesne instalacje, możliwość łatwego dojazdu i zaparkowania itp. W chwili obecnej coraz większą rolę zaczynają jednak odgrywać czynniki traktowane do tej pory drugoplanowo, t.j. koszty eksploatacyjne związane z funkcjonowaniem budynku, komfort przebywania w pomieszczeniu oraz elastyczność przeprowadzania zmian w zakładanych wcześniej funkcjach.

Pierwszy z czynników wymuszany jest częściowo przez Dyrektywę UE 2002/91/WE regulującą kwestię certyfikatów energetycznych dla budynków. Od 1 stycznia 2008 inwestor występując o pozwolenie na użytkowanie budynku będzie zmuszony przedstawić stosowne świadectwo energetyczne. Przyporządkowanie do określonej klasy energetycznej niewątpliwie wpłynie na koszt wynajmu powierzchni. Opłacalne stanie się inwestowanie w rozwiązania energooszczędne, rozumiane zarówno jako prawidłowo zaprojektowana struktura budynku, jak i zamontowane instalacje i urządzenia.

Pokaźną część w energetyce całego budynku zajmują urządzenia związane z wentylacją i klimatyzacją. Chcąc obniżyć koszty eksploatacyjne najlepiej stosować te odzyskujące ciepło i chłód, z układem sterowania i falownikami optymalizującymi pracę w zależności od potrzeb, z wykorzystaniem naturalnych procesów takich jak „free cooling" czy „free heating".

Warto wspomnieć, że w dwudziestoletnim cyklu życia urządzeń koszt eksploatacyjny to ok. 80% sumy wszystkich ponoszonych kosztów związanych z ich zakupem, serwisem i użytkowaniem.

Należy pamiętać, że w przypadku urządzeń klimatyzacyjnych obniżenie kosztów eksploatacyjnych możemy uzyskać również poprzez właściwe zaprojektowanie instalacji, zastosowanie materiałów budowlanych o dobrych właściwościach izolacyjnych, systemu zacienienia, czyli generalnie poprzez nie dopuszczanie do powstawania zbyt dużych zysków ciepła w pomieszczeniach. Jeżeli wskaźnik obliczonych zysków ciepła przekracza wartość 100÷110 W/m² oznacza to, że budynek został źle zaprojektowany i mamy do czynienia z przerzucaniem kosztów związanych z zastosowaniem lepszych materiałów budowlanych na rzecz zainstalowania urządzeń chłodniczych o większej mocy, co w ogromnym stopniu odbija się na kosztach eksploatacyjnych.

Wzamieszczonej tabeli zaprezentowane zostały różne wartości zysków ciepła dla tego samego pomieszczenia w zależności od zastosowanego rodzaju szkła i konstrukcji budynku. Z porównania widać, że obliczeniowe zyski ciepła mogą wzrosnąć blisko dwukrotnie, co oznacza w praktyce dwukrotne zwiększenie mocy agregatu chłodniczego i kosztów energii związanych z eksploatacją układu.

Drugi wymieniony czynnik, świadczący o jakości budynku, to poczucie komfortu przebywania w pomieszczeniu. Zagadnienie to jest bardzo ciężkie do zdefiniowania, gdyż każdy z nas odczuwa komfort w sposób indywidualny. Jednak przeprowadzone badania, a także tematyka poruszana m.in. na corocznej konferencji organizowanej przez Politechnikę Warszawską, poświęconej problemom jakości powietrza wewnętrznego w Polsce, pozwalają na stwierdzenie, że wiodącym czynnikiem, mającym wpływ na odczuwany komfort, jest ilość dostarczanego do pomieszczenia powietrza świeżego. Przyjmowanie normowych 30 m3/h, czy 50 m3/h na osobę często nie wystarcza do odczuwania komfortu, gdyż pogarsza się jakość powietrza zewnętrznego W przypadku nowych budynków istotna jest także emisyjność związana z wyposażeniem wnętrza (meble, wykładziny, mikroorganizmy itp.). Poza ilością doprowadzanego powietrza ważne jest prawidłowe jego rozprowadzenie, czyli skuteczność wentylacji. Jeżeli nie zapewnimy właściwych przepływów w pomieszczeniu, to pomimo teoretycznie prawidłowego bilansu nie osiągniemy zamierzonego efektu.

Na odczuwanie komfortu wpływ ma również akustyka wewnątrz pomieszczenia. Ciągły, uporczywy hałas, którego źródłem może być źle zaprojektowana instalacja klimatyzacji staje się trudny do wytrzymania w przypadku wielogodzinnego przebywania w jednym pomieszczeniu.

Jeżeli połączymy wymienione zagadnienia z aspektem ekonomicznym okaże się, że poza prawidłowymi obliczeniami, jedną z najważniejszych cech instalacji klimatyzacyjnej jest płynne dopasowanie się do zmieniających się w czasie potrzeb użytkownika, czyli indywidualna kontrola parametrów, energooszczędne rozwiązania zawarte w samych urządzeniach oraz możliwość decentralizacji instalacji, aby móc lepiej dopasować się do funkcji budynku.

Pełniące wiodącą rolę w rozwiązywaniu problemów energooszczędności kraje skandynawskie odpowiedziały na zapotrzebowanie rynku i zaprezentowane powyżej podejście do zagadnienia klimatyzacji biurowców, znalazło odzwierciedlenie w pracach badawczych nad ulepszaniem konstrukcji belek i modułów chłodzących oraz chłodząco-grzewczych. Rozwiązanie znane na rynku od przeszło 20. lat przeżywa obecnie swoisty renesans.

Producenci belek podkreślają takie cechy urządzenia jak: cicha praca, wysoka wydajność, tania eksploatacja, estetyka wykończenia i łatwość adaptacji, jako najważniejsze, a jednocześnie najlepiej dopasowane do wymagań nowoczesnych budynków. Należący do tego grona szwedzki koncern SWEGON nieustannie zwiększa i doskonali swoja ofertę w tym segmencie produkcji.

Zasada działania belek i modułów chłodząco-grzewczych polega na tym, że wykorzystują dwa media: powietrze i wodę, aby zniwelować powstające zyski lub starty ciepła. Dostarczają także niezbędną ilość świeżego powietrza do poszczególnych pomieszczeń. Powietrze zostaje poddane wstępnej obróbce w centrali klimatyzacyjnej, a następnie za pośrednictwem sieci kanałów trafia do umieszczonej w pomieszczeniu belki. Dodatkowa, indywidualna regulacja parametrów temperaturowych odbywa się na wymienniku ciepła zainstalowanym w urządzeniu. Urządzenia tego systemu wykorzystują zasadę indukcji powietrza, dzięki czemu dają możliwość dostarczenia stosunkowo dużej ilości energii, a powietrze może być nawiewane z dużą różnicą temperatury w stosunku do powietrza w pomieszczeniu.

Belki i moduły chłodzące nie zawierają ruchomych elementów mechanicznych (za wyjątkiem siłowników zaworów), dzięki czemu zapewniają tanią i prostą obsługę, a także ograniczają do minimum serwisowanie. Nie stanowią też źródła uciążliwego hałasu z racji braku wentylatorów. Ponieważ system pracuje na podwyższone parametry wody chłodniczej unikamy uciążliwego w eksploatacji układu skrop-lin. Brak kondensatu korzystnie wpływa na warunki higieniczne pracy urządzenia. Wspomniana wcześniej decentralizacja jednostek obróbki powietrza w bardzo wielu wypadkach wpływa w zasadniczy sposób na koszty inwestycji oraz ekonomię całego budynku biurowego.

Stosując decentralizację, czyli więcej jednostek klimatyzacyjnych zamiast jednej dużej, możemy osiągnąć m.in. możliwość zmniejszenia powierzchni technicznych, a niekiedy nawet wyeliminowania konieczności projektowania oddzielnej wentylatorni, przez co odzyskujemy bardzo cenne powierzchnie biurowe. Możemy lepiej dostosować się do warunków i czasu pracy w różnych strefach biurowca, pełniących odmienne funkcje, czy należących do różnych użytkowników. Taki system zapewnia również łatwiejsze rozliczenie z najemcami powierzchni.

Przykładowe rozwiązania dwóch rodzajów sufitowych modułów chłodząco-grzewczych
Fot. SWEGON

Inwestując we właściwe rozwiązania systemów klimatyzacyjnych w nowoczesnych budynkach biurowych należy pamiętać, że:

• System klimatyzacyjny jest absolutnie jednym z najważniejszych parametrów decydujących o jakości i klasie budynku, co wpływa bezpośrednio na cenę jego sprzedaży czy wynajmu. Jedno EUR miesięcznie więcej lub mniej, za wynajem jednego metra kwadratowego powierzchni biurowej przy biurowcu o powierzchni 10 000 m², czyni w skali roku o 120 000 EUR większe lub mniejsze dochody właściciela budynku;
• Na wielkość i koszt instalacji klimatyzacyjnej, zarówno w fazie inwestycji, jak i eksploatacji, istotny wpływ ma struktura budynku i jakość zastosowanych materiałów budowlanych, w tym głównie rodzaj oszklenia;
• System klimatyzacyjny w budynku biurowym to zdecydowanie największy składnik kosztów eksploatacyjnych (zużycie energii przez urządzenia), warto stosować rozwiązania zmniejszające te koszty, takie jak: odzysk energii, elastyczne dopasowanie pracy do konkretnych wymogów, indywidualna regulacja parametrów, wykorzystanie akumulacji ciepła i chłodu w strukturze budynku, wykorzystanie naturalnych procesów np. „free coolingu", decentralizację systemu, a przede wszystkim należy unikać przewymiarowania instalacji w fazie projektowej;
• Wchodzące aktualnie przepisy związane z certyfikacją energetyczną budynków będą miały w niedalekiej przyszłości duże znaczenie przy ich wycenie. Budując budynek wysokiej klasy energetycznej, czyli oszczędny w eksploatacji, uzyskamy wyższą cenę przy wynajmie czy sprzedaży.